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利空信号来袭,3万亿负债800宗土地流拍,只是前

信息来源:瑞达泵业 发布日期:2018-08-22 09:59 点击:
利空信号来袭,3万亿负债800宗土地流拍,只是前戏并非高潮?
 
来源:房屋屋 (liuxb929)转载已获授权,不代表凤凰网房产观点
 
与八月持续的高温相比,楼市正在变得越来越凉。
 
第一大利空,来自于约谈问责制的落地。
 
8月17日,海口、三亚、烟台、宜昌、扬州五地政府被住建部约谈。
 
要求严肃清理查处捂盘捂地、囤房炒房等问题,整顿规范市场秩序,加强预期管理和舆论引导,严厉打击投机炒作,遏制房价上涨。 
 
这5大城市分布于天南海北,唯一的共同点就是房价还在上涨。
 
根据国家统计局数据,7月份,三亚新房环比涨幅3.7%,在70城里排名第一;海口涨幅为2.3%,排名第9。烟台、宜昌和扬州同样排名靠前,环比上涨幅度全部接近3%。
 
 这其中,海口、三亚在今年五一期间,刚与成都、西安一道被约谈过。这一次二进宫,两地不可谓不紧张,约谈后第二天:
 
三亚宣布,已查封3个地产项目售楼处,检查了53家中介,其中31家被取消经纪备案,35人被列入黑名单,禁止从事房地产经营业务。
 
大热必被调控,这是新阶段楼市调控的常态。不过,这一次约谈的与众不同之处在于,这是官方定调“坚决遏制房价上涨”之后的首次约谈,也是住建部表态“楼市调控不力要坚决问责”之后的首次约谈。
 
 这意味着,约谈不再只是走个形式,如果不能稳定市场预期,问责之剑有可能就要加之于身。
 
 形势已经全面发生变化,谁也不愿意当这个投名状。
 
 第二大利空,来自房企融资全面受限,土地流拍成常态。
 
 8月20日,市场传闻银监会暂停房地产信托项目。据华尔街见闻报道,房地产信托业务并未被暂停,但多地自上周开始陆续接到了窗口指导。
 
 信托在房地产融资中权重虽然不是最高的,但在今年银行信贷、发债全面受限的背景下,地产信托一枝独秀,成为房企融资的主要支撑。
 
2018年1-7月,房地产类信托成立规模3268.51亿元,同比上涨57.31%,可谓一枝独秀。
 
 此番信托融资遭遇强监管,意味着房地产融资进一步受限。
 
房地产融资主要来源于银行贷款、股权融资、债券融资、海外发债、信托融资、销售回款等六大方面。
 
此前向银行借钱、向境外发美元债等通道已全部受限,而股权融资和债券融资效果又不尽如人意,销售回款在限购趋紧下也有所减弱,如果信托融资再全面收缩,那么房企融资就只剩下华山一条路。
 
所以,表面看起来市场正在放水,但在强监管的背景之下,这些水注定难以流到楼市。
 
要明白,房地产是高负债行业,一些龙头房企的负债率动辄高达200%以上。如果水不够了,且债务到期,那对于很多企业来说,无异于生死考验。
 
说什么怕什么,从今年下半年到2021年,房企即将进入偿债高峰。
 
今年下半年的偿债规模是2.9万亿,明后年则分别高达6.1万亿和5.9万亿,房企的现金流面临着极其严峻的考验。
 
不难断定,房地产行业必然面临一场大洗牌。 
 
对于大型房企来说,虽然融资不会受到太大影响,但资金成本将会逐步走高,这转过来又会限制拿地的热情。
 
对于中小房企来说,本来在银行信贷、债券融资和海外发债上就不占优势,如今连主要依赖的信托融资也被限制,等待他们将会是什么,不难想象。
 
其实,土地市场已经感受到深深凉意:
 
数据显示,今年前七个月,全国已有800宗土地流拍。其中,一线城市土地流标13宗;二线城市合计流标经营性土地154宗;三四线城市经营性土地合计流标达到了629宗。
 
这也提醒,不要轻易买小地产商开发的楼盘,一旦资金难以为继,烂尾只会是家常便饭。
 
 第三大利空是,房价房租两手都要抓,出头就要“挨打”。
 
 这两天房租超越房价成为热门中的热门,一众租赁中介被认为是房租暴涨背后的主要推手。
 
 不管事实是否如此,也不管中介到底冤不冤,当房租暴涨已经激起整个社会的情绪反弹,必然要有人出来当这个“靶子”。
 
 显然,中介们的觉悟一点都不低。在被约谈之后,8月19日,自如、相寓、蛋壳等10大租赁企业负责人承诺“三不”:
 
 不利用银行贷款等融资渠道获取的资金恶性竞争抢占房源;不以高于市场水平的租金或哄抬租金抢占房源;不通过提高租金诱导房东提前解除租赁合同等方式抢占房源。
 
 同时,10家企业拿出手中共计超过12.57万套的全部存量房源投向市场,稳定房租预期。这个数字,已经超过2016年北京全年新房销售量,说中介没有影响房租的能力,谁信呢?
 
 关键在于,稳房租已经与稳房价一道,成为稳预期政策基调的基本组成。
 
稳房价,其目的在于防范金融风险扩大化。
 
稳房租,其目的在于防范房租暴涨影响CPI、就业乃至社会稳定。
 
 房价房租两手都要抓,这意味着无论是房地产企业还是租赁中介企业,都要做好暂时过冬的准备。
 
 所以,这一次真的不一样了。
 
 炒房要被严厉打击,房价仍在上涨的地方政府要被约谈,调控不力的地方甚至要被问责,而房企融资的渠道进一步收缩,货币放水被全面限制向楼市流入的可能;房租与房价一道被纳入管制范围……监管不再是和风细雨,而变成狂风暴雨。 
 
在贸易争端白热化与经济下行压力加剧的背景下,“稳预期”从来都不是说着玩的。
 
谁没有这个觉悟,谁就可能成为第一个祭旗的对象。


















 

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